不動産投資の物件選び：購入前の7つのチェックポイント

公式記事をもとに初心者向けに再構成した見本原稿です。浅井先生による内容確認前のため、監修済みの記事ではありません。

1. 需要・収支・価格を、別々に確かめる

まず考えたいのは、入居する人の暮らしです。単身者と子育て世帯では、求める広さや設備、通勤・通学の条件が違います。近隣の同じような部屋をいくつか調べ、募集家賃や空室の状況を比較しましょう。広告に書かれた想定家賃と、実際に貸せそうな家賃を分けて考えることが大切です。

表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割った数字です。管理費や修繕費、税金、ローン返済などは差し引かれていません。収入と支出を別々に並べ、空室や修繕がある場合も含めて、手元に残るお金を確認しましょう。

数字を分けて考えてみましょう

物件価格1,000万円、年間の想定家賃100万円なら、表面利回りは10％です。

100万円 ÷ 1,000万円＝ 10％

ここから年間経費20万円、年間ローン返済50万円を支払う仮のケースでは、残るのは30万円。さらに空室による減収や追加修繕があれば、この金額も小さくなります。

仕組みを理解するための仮定例です。購入諸費用、所得税等、追加修繕費は含めていません。会計上の利益や実質利回りを示す計算ではありません。

近隣の物件と比べるときは、場所だけでなく、築年数、広さ、建物の状態、賃貸状況もそろえて見ます。売り出し価格は、実際に売れた価格とは異なります。成約事例や価格の根拠を不動産会社に確認し、安い理由・高い理由を説明できるか考えてみましょう。

道路に面していても、それだけで建て替えができるとは限りません。接する道路の種類、接道状況、敷地の条件を確認し、不明点は自治体の建築担当窓口や専門家へ相談します。増築がある物件では、図面と現況の違い、手続きの状況も確認しましょう。個別の法的判断を広告の説明だけで済ませないことが大切です。

室内のきれいさだけでなく、屋根・外壁・配管など、建物全体の状態にも目を向けます。修繕履歴と今後の工事予定を確認し、必要に応じて専門家に調査や見積もりを依頼しましょう。区分マンションなら、修繕積立金の額だけでなく、積立状況や長期修繕計画も確認する材料になります。

共用部の清掃や設備不具合への対応は、現地でも確認したい点です。管理を委託する場合は、何を任せられるのか、別料金になる業務は何かを整理します。区分マンションの共用部管理と、入居者募集・家賃管理などの賃貸管理は別の役割です。管理の質と費用の両方を見るようにしましょう。

購入前から、将来の買い手を考えておきます。築年数だけでなく、道路や権利関係、修繕状態などが売却のしやすさに関わります。想定売却額からローン残高と売却費用を引いた場合も確認しましょう。将来の価格は確定していないので、価格が下がった場合も含めて検討します。

7項目を調べた結果、わからないことが残っていても構いません。その疑問を言葉にして、不動産会社や専門家へ確かめることが、次の一歩になります。

元記事の論点を参考に、編集側で構成・説明・仮定例を追加しています。元記事の数値目安や法令の表現を、そのまま現行の条件として転記していません。

出典確認日：2026年10月2日。動画全編・字幕との照合は未実施です。個別物件の購入可否を判定する記事ではありません。